La relación entre arrendador y arrendatario de local puede romperse por incumplimientos de ambos lados. La LAU contempla las causas por las que el arrendador puede dar por resuelto el contrato, y conocerlas es útil tanto para quien alquila como para quien arrienda.
La regla general
Como en cualquier contrato con obligaciones recíprocas, la parte que haya cumplido puede exigir el cumplimiento o promover la resolución conforme al artículo 1124 del Código Civil. Esta regla general cubre cualquier incumplimiento esencial, no solo los típicos.
Resolución de pleno derecho
El artículo 35 recoge los supuestos específicos de resolución de pleno derecho para arrendamientos de uso distinto del de vivienda. El arrendador puede resolver por las causas previstas en las letras a), b), d) y e) del artículo 27.2, y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32. Las causas son:
- La falta de pago de la renta o de las cantidades asumidas por el arrendatario.
- La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
- La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando su consentimiento sea necesario.
- La realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- La cesión o subarriendo que incumplan lo previsto en el artículo 32.
El impago de renta
Es la causa más frecuente y la que más urgencia genera. La resolución se acompaña habitualmente de una reclamación de rentas y de la recuperación de la posesión. ## Cómo actuar como arrendador
Antes de resolver, ordene la prueba. Reúna el contrato, los recibos, los requerimientos de pago y la prueba del incumplimiento. Un requerimiento fehaciente previo no siempre es obligatorio, pero ayuda a demostrar la gravedad del incumplimiento y a negociar.
Cómo actuar como arrendatario
Si atraviesa dificultades, hable con el arrendador antes de que se acumule la deuda. Un acuerdo de aplazamiento por escrito, con un calendario realista, suele ser mejor que un procedimiento judicial. Si el local tiene problemas que le impiden ejercer la actividad, comuníquelo por escrito y conserve la prueba. Dejar de pagar sin avisar, aunque haya una razón fundada, expone a una reclamación y debilita la posición ante el juez.
Un consejo final
La prevención está en la redacción del contrato. Cláusulas claras sobre renta, gastos, obras y actividad reducen la discusión posterior. Revise el contrato antes de que surja el conflicto y no deje que una deuda pequeña se convierta en una causa de resolución evitable.
Este asunto se incluye en el servicio de arrendamientos y derecho inmobiliario.
Carlos Babot Horcajadas
Abogado colegiado en Málaga, nº 10.971. Socio de Babot Aranguren Abogados. Más sobre el autor.