Un arrendatario de local que quiere traspasar su negocio, o compartir espacio con otro profesional, necesita saber si puede hacerlo sin permiso del propietario. La respuesta de la LAU es más favorable al arrendatario de lo que muchos creen, aunque con un coste económico previsto por la ley.
La regla del artículo 32
El artículo 32.1 de la LAU dispone que, cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. A diferencia de lo que ocurre en la vivienda, no se exige autorización previa.
Muchos contratos de local incluyen una cláusula que exige consentimiento o limita la cesión, y conviene leerla antes de actuar.
El coste para el arrendatario
El artículo 32.2 reconoce al arrendador el derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en caso de subarriendo parcial, y del 20 por 100 en caso de cesión del contrato o subarriendo total de la finca arrendada.
El artículo 32.3 aclara que el cambio de arrendatario por fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria no se reputa cesión, aunque el arrendador conserva el derecho a la elevación prevista en el apartado anterior.
Obligación de notificar
El artículo 32.4 impone notificar la cesión o el subarriendo de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se hubieran concertado. La falta de notificación puede ser invocada como incumplimiento.
Consecuencias del incumplimiento
El artículo 35 permite al arrendador resolver de pleno derecho cuando la cesión o el subarriendo incumplan lo dispuesto en el artículo 32. Es un riesgo que no conviene asumir, y se evita con una notificación correcta y puntual.
Aplicación práctica al traspaso
Quien traspasa un negocio debe comprobar que:
- El contrato no prohíbe la cesión, o que lo hace con una cláusula válida.
- Se notifica a la propiedad en el plazo de un mes con prueba de recepción.
- El cesionario conoce el posible incremento de renta.
- El precio del traspaso tiene en cuenta ese incremento.
- La licencia de actividad se transmite o se tramita de nuevo.
Recomendación
Antes de pactar un traspaso, revise el contrato y planifique la notificación. Un error de forma puede dar al arrendador un argumento para resolver, y un traspaso mal documentado puede perjudicar tanto al que se va como al que entra.
Este asunto se incluye en el servicio de arrendamientos y derecho inmobiliario.
Carlos Babot Horcajadas
Abogado colegiado en Málaga, nº 10.971. Socio de Babot Aranguren Abogados. Más sobre el autor.