Quien adquiere un edificio, un local o una nave, o quien encarga una obra, debe conocer los plazos con que la ley protege frente a los defectos de construcción. La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación distingue tipos de daños y fija garantías diferentes, y el plazo para reclamar es corto.
Daños cubiertos
El artículo 17 establece que las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responden frente a los propietarios y terceros adquirentes de los daños materiales causados en el edificio dentro de plazos determinados, contados desde la recepción de la obra, sin perjuicio de las responsabilidades contractuales.
La ley fija dos plazos principales. Durante diez años responden los agentes de los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Durante tres años responden de los daños por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
Plazo para reclamar
El artículo 18 dispone que las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dentro de los plazos de garantía prescriben en el plazo de dos años, contados desde que se produzcan dichos daños. Es una diferencia importante entre la garantía y la prescripción: el daño debe aparecer dentro de la garantía, pero la reclamación debe hacerse en dos años desde que se produce.
Cómo actuar si aparece un defecto
Un propietario diligente debería seguir estos pasos:
- Documentar el daño con fotografías y fechas.
- Encargar un informe técnico que identifique la causa y el agente responsable.
- Notificar por escrito a los intervinientes, promotor, constructor y técnicos.
- Valorar una medida cautelar si el daño evoluciona.
- No dejar pasar el plazo de dos años sin interrumpir la prescripción.
Quiénes responden
La identificación del responsable depende del origen del defecto. Puede ser el constructor, el proyectista, el director de obra o el promotor, y la ley regula una responsabilidad personal y, en ciertos casos, solidaria. Un informe pericial es esencial para delimitarla.
Para quien promueve o compra
Antes de comprar un inmueble de reciente construcción, solicite la documentación de la obra y la acreditación de las garantías. Y si va a encargar una obra, formalice un contrato claro y conserve la documentación de la recepción, porque marca el inicio de los plazos.
Este asunto se incluye en el servicio de arrendamientos y derecho inmobiliario.
Carlos Babot Horcajadas
Abogado colegiado en Málaga, nº 10.971. Socio de Babot Aranguren Abogados. Más sobre el autor.