Las deudas con la comunidad de propietarios afectan a cualquier edificio, y los locales comerciales no son una excepción. Cuando un propietario no paga, la comunidad dispone de un procedimiento ágil previsto en la Ley de Propiedad Horizontal. Conocerlo ayuda a reclamar bien y a evitar errores que retrasen el cobro.
Obligación de contribuir
Todo propietario debe contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades. El impago de las cuotas genera una deuda líquida y exigible que la junta puede reclamar.
El artículo 21
El artículo 21 de la LPH regula el procedimiento de reclamación. La comunidad puede utilizar el proceso monitorio para exigir al moroso el pago de las cantidades debidas. Para ello debe aportar una certificación del acuerdo de la junta aprobando la liquidación de la deuda, expedida por quien actúe como secretario, con el visto bueno del presidente.
Es importante que ese acuerdo haya sido notificado al propietario afectado en la forma que establece la ley. Un defecto de notificación puede hacer fracasar la reclamación.
Pasos recomendados
Una reclamación ordenada sigue estas fases:
- Verificar la deuda y su origen con la contabilidad de la comunidad.
- Incluir el asunto en el orden del día de la junta, con la liquidación detallada.
- Aprobar el acuerdo con las mayorías necesarias.
- Notificar el acuerdo al deudor de forma fehaciente.
- Presentar la petición de monitorio con la certificación y los documentos justificativos.
El requerimiento previo de intento de solución
Desde la Ley Orgánica 1/2025, en la vía civil debe acreditarse un intento previo de solución negociada, con las excepciones previstas por la ley. Para evitar discusiones, la comunidad puede incluir en la notificación del acuerdo una propuesta formal de pago o aplazamiento y conservar la prueba.
Si el deudor es un local comercial
Un local comercial con actividad puede tener otras obligaciones, como cuotas extraordinarias por obras o gastos específicos. Revise los estatutos para saber si el local contribuye a todos los servicios o solo a algunos.
Consejos
Reclamar pronto evita que la deuda crezca y que el moroso se vuelva insolvente. Una comunidad que actúa con rapidez y de forma ordenada tiene mucha más probabilidad de cobrar, y reduce el efecto contagio de otros propietarios que podrían dejar de pagar.
Una política de morosidad aprobada por la junta simplifica la gestión.
Este asunto se incluye en el servicio de arrendamientos y derecho inmobiliario.
Carlos Babot Horcajadas
Abogado colegiado en Málaga, nº 10.971. Socio de Babot Aranguren Abogados. Más sobre el autor.