Muchas inversiones inmobiliarias consisten en comprar locales que ya están alquilados. Esa circunstancia puede ser una ventaja, porque aporta una renta desde el primer día, o un problema, si el comprador desconoce el alcance del contrato que hereda. La LAU contiene una regla clara sobre este punto.
La regla de la subrogación
El artículo 29 dispone que el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. La subrogación significa que el comprador asume el contrato tal y como está, con su duración, renta, garantías y condiciones.
La excepción se refiere a la protección del tercero hipotecario, de modo que el análisis registral es relevante cuando el contrato no está inscrito.
Qué debe revisar el comprador
Antes de comprar, conviene solicitar y verificar:
- El contrato de arrendamiento y todas sus modificaciones.
- Los recibos de renta y su actualización real.
- La fianza entregada, que el nuevo propietario deberá restituir en su día.
- La existencia de garantías adicionales y su titularidad.
- La situación registral del local y la inscripción, en su caso, del arrendamiento.
- Los acuerdos sobre obras o mejoras del arrendatario.
La fianza
Una de las cuestiones prácticas es qué ocurre con la fianza entregada al antiguo propietario. El comprador se subroga en las obligaciones del arrendador, y la restitución al arrendatario al final del contrato será su responsabilidad. Por eso conviene pactar en la compraventa que el vendedor traspase el importe o se descuente del precio.
Derecho de adquisición preferente
El artículo 31 extiende a estos arrendamientos lo dispuesto en el artículo 25 de la LAU, que regula el derecho de adquisición preferente del arrendatario. Antes de vender, el propietario debe comprobar si el contrato lo prevé o si la ley lo concede, y cumplir las comunicaciones necesarias. Ignorarlo puede dar lugar a acciones del arrendatario contra el comprador.
Rentas pendientes y estado del contrato
Conviene fijar en la compraventa quién cobra las rentas devengadas y quién responde de las deudas anteriores. También debe determinarse si el arrendatario está al corriente y si hay discusiones pendientes.
Recomendación
Una compraventa de local arrendado exige leer el contrato con la misma atención que la escritura. Pida a su asesor un análisis conjunto antes de firmar las arras, y reflejen en el contrato de compra las manifestaciones del vendedor sobre la situación del arrendamiento.
Este asunto se incluye en el servicio de arrendamientos y derecho inmobiliario.
Carlos Babot Horcajadas
Abogado colegiado en Málaga, nº 10.971. Socio de Babot Aranguren Abogados. Más sobre el autor.