Un comerciante que ha construido su clientela durante años en un local puede perderla si el propietario no renueva el contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos prevé, en determinadas condiciones, una indemnización a favor del arrendatario. Es un derecho poco conocido y con requisitos muy concretos.
Requisitos
El artículo 34 establece que la extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público dará derecho a una indemnización a cargo del arrendador. Para ello el arrendatario debe haber manifestado, con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo, su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.
La renta de mercado es la que acuerden las partes y, en defecto de pacto, la que determine el árbitro designado por ellas.
Cuantía según el caso
La ley distingue dos situaciones. Si el arrendatario inicia en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración, el ejercicio de la misma actividad, la indemnización comprende los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela, calculada respecto de la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
Si el arrendatario inicia dentro de esos seis meses una actividad diferente o no inicia ninguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca la misma actividad o una afín, la indemnización es de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
Cómo preservar el derecho
Para conservar esta opción hay que actuar con tiempo:
- Comprobar que el contrato termina por vencimiento y no por otra causa.
- Notificar por escrito, de forma fehaciente, la voluntad de renovar, con más de cuatro meses de antelación al fin del plazo.
- Proponer expresamente una duración mínima de cinco años y una renta de mercado.
- Conservar la prueba de la actividad comercial de venta al público durante los últimos cinco años.
Límites
La indemnización solo alcanza a la actividad comercial de venta al público. Un despacho profesional, un taller o un almacén no encajan en la letra de la norma. Además, exige que el contrato haya terminado por transcurso del plazo, no por resolución por incumplimiento.
Si su negocio depende de un local concreto, planifique la renovación con al menos un año de antelación. La indemnización es una red de seguridad, no un sustituto de la negociación.
Este asunto se incluye en el servicio de arrendamientos y derecho inmobiliario.
Carlos Babot Horcajadas
Abogado colegiado en Málaga, nº 10.971. Socio de Babot Aranguren Abogados. Más sobre el autor.