Quien alquila un local para su negocio suele pensar que firma un contrato como cualquier otro. En realidad, la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos lo trata de forma distinta a un alquiler de vivienda, con menos protecciones imperativas y más margen para pactar. Entender esa diferencia permite negociar mejor.
Qué es el uso distinto de vivienda
El artículo 3 de la LAU considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda el que recae sobre una edificación cuyo destino primordial no sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Lo son, en especial, los arrendamientos por temporada y los celebrados para ejercer en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.
Por tanto, un autónomo que alquila un local para su consulta o su tienda y una sociedad que alquila una nave se rigen por el mismo bloque normativo.
Un régimen más flexible
La ley deja gran parte del contenido a la voluntad de las partes. La duración, la renta, su actualización y las condiciones de prórroga se fijan por pacto. No existe una prórroga forzosa como en la vivienda. Por eso la redacción del contrato es mucho más importante que en un alquiler residencial.
Algunas reglas del Título III de la LAU sí se aplican y no se pueden olvidar, como las relativas a la fianza, a la cesión y subarriendo, a la resolución por incumplimiento y a la indemnización al arrendatario en ciertos casos.
Qué conviene negociar
Antes de firmar, revise al menos estos puntos:
- La duración, las prórrogas y el preaviso de salida.
- La renta, su actualización y los gastos asumidos por el arrendatario.
- La fianza y las garantías adicionales.
- Las obras permitidas y quién las paga.
- La posibilidad de ceder el contrato o subarrendar.
- La licencia de actividad y el destino pactado del local.
Errores frecuentes
Muchos arrendatarios firman un modelo estándar sin comprobar que el local puede albergar su actividad. Otro error es asumir cláusulas de gastos sin conocer su importe real, o aceptar duraciones largas sin cláusula de desistimiento.
Qué no se aplica
Las plataformas de alquiler turístico de viviendas se rigen por su propia normativa sectorial. El artículo 5.e excluye de la LAU la cesión temporal de uso de viviendas, comercializadas en canales turísticos y con finalidad lucrativa, cuando estén sometidas a un régimen específico.
Antes de firmar un contrato de local, pida una revisión jurídica.
Este asunto se incluye en el servicio de arrendamientos y derecho inmobiliario.
Carlos Babot Horcajadas
Abogado colegiado en Málaga, nº 10.971. Socio de Babot Aranguren Abogados. Más sobre el autor.