La fianza es el primer desembolso que asume un arrendatario y una de las fuentes más habituales de conflicto cuando termina el contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos regula su cuantía, su actualización y su devolución, con algunas reglas que se aplican a los locales de negocio.
Cuantía obligatoria
El artículo 36.1 establece que, a la celebración del contrato, será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y a dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Un local de negocio exige, por tanto, dos mensualidades.
La fianza debe entregarse en metálico. No sirve sustituirla por un aval si el contrato no lo prevé de otro modo, aunque las partes pueden pactar garantías adicionales.
Actualización
El artículo 36.2 dispone que, durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no está sujeta a actualización. Cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador puede exigir que se incremente, o el arrendatario que disminuya, hasta igualar dos mensualidades de la renta vigente.
Si el plazo pactado excede de cinco años, o de siete si el arrendador es persona jurídica, la actualización se rige por lo estipulado. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presume querido también para la fianza.
Devolución e intereses
El artículo 36.4 prevé que el saldo de la fianza en metálico que deba restituirse al arrendatario al final del arriendo devengue el interés legal si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto. Es un plazo que el arrendador debe vigilar.
Garantías adicionales
El artículo 36.5 permite pactar una garantía adicional del cumplimiento. La ley señala que en ningún caso puede exigirse al arrendatario contratar seguros de impago de renta u otras coberturas análogas. Para el local, el pacto de avales o garantías adicionales queda abierto a la negociación.
Consejos prácticos
- Documente el estado del local al entregar las llaves, con fotografías y un inventario.
- Pida un recibo de la fianza y conserve la prueba del ingreso.
- Revise el contrato para saber en qué casos puede el arrendador retener cantidades.
- Notifique por escrito la entrega de llaves, porque marca el inicio del mes.
Si el arrendador no devuelve la fianza, un requerimiento por burofax suele resolver la cuestión antes de acudir al juzgado.
Este asunto se incluye en el servicio de arrendamientos y derecho inmobiliario.
Carlos Babot Horcajadas
Abogado colegiado en Málaga, nº 10.971. Socio de Babot Aranguren Abogados. Más sobre el autor.