Sevilla es un destino de turismo urbano y cultural, y muchos propietarios del centro y de los barrios próximos destinan sus viviendas a estancias cortas. Antes de hacerlo, conviene saber qué régimen les aplica, porque no toda vivienda alquilada a visitantes es una vivienda con fines turísticos en sentido legal.
El Decreto andaluz
La normativa andaluza de viviendas con fines turísticos es el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, modificado por el Decreto 31/2024, de 29 de enero, publicado en el BOJA número 24 de 2 de febrero de 2024. La modificación afecta a dos cuestiones centrales: qué viviendas quedan excluidas y qué debe manifestar el titular al iniciar la actividad.
Viviendas excluidas
Según la reforma, quedan excluidas del régimen de viviendas con fines turísticos las viviendas arrendadas por más de dos meses continuados a un mismo arrendatario. Si el contrato supera ese plazo con la misma persona, el alquiler deja de considerarse alojamiento turístico a estos efectos y pasa a regirse por otra normativa, normalmente la Ley de Arrendamientos Urbanos.
También quedan excluidas las viviendas cuyos títulos o estatutos prohíban expresamente la actividad de alojamiento turístico. Esta exclusión tiene un efecto práctico importante: quien declare lo contrario asume el riesgo de una declaración inexacta.
La declaración responsable
Para iniciar la actividad se presenta una declaración responsable por vía electrónica. En ella el titular manifiesta que cumple los requisitos y, tras la reforma, que no existe prohibición expresa en los títulos o los estatutos. Presentarla sin comprobar esos documentos es una práctica arriesgada.
Qué comprobar antes de empezar
- Los estatutos de la comunidad de propietarios.
- Los acuerdos de junta sobre la actividad turística.
- El título de propiedad y sus posibles limitaciones.
- La compatibilidad con el planeamiento municipal.
- La duración efectiva de los contratos con cada huésped.
Alquiler por temporada como alternativa
Si la vivienda se destina a estancias largas, el arrendamiento por temporada está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos y no al decreto turístico. La frontera entre ambos exige analizar cada caso, y el uso real de la vivienda pesa más que la denominación del contrato.
Una revisión previa permite elegir el modelo adecuado y evitar sanciones o reclamaciones de la comunidad.
Si hay dudas sobre cómo encuadrar una vivienda concreta, conviene pedir una opinión jurídica antes de anunciarla. Publicar primero y regularizar después es la forma más cara de resolverlo.
Si su empresa o actividad está en Sevilla, puede consultar el asesoramiento jurídico en Sevilla. Este asunto se incluye en el servicio de derecho turístico y viviendas de uso turístico.
Carlos Babot Horcajadas
Abogado colegiado en Málaga, nº 10.971. Socio de Babot Aranguren Abogados. Más sobre el autor.