La hostelería malagueña mueve a diario traspasos de bares, restaurantes y comercios del centro y de las zonas turísticas. Quien traspasa un negocio suele pensar que necesita permiso del dueño del local, pero la Ley de Arrendamientos Urbanos ofrece una regla distinta y favorable al arrendatario.
La regla del artículo 32
Cuando el arrendamiento de local tiene por objeto el ejercicio de una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede subarrendar o ceder el contrato sin necesidad del consentimiento del arrendador. Así lo establece el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que regula el régimen de cesión y subarriendo en arrendamientos de uso distinto del de vivienda.
La ley no suprime el contrato de arrendamiento, sino que facilita su transmisión junto con el negocio. Por eso un traspaso bien planteado puede cerrarse sin depender de la voluntad del propietario del inmueble.
Qué obligaciones conserva el arrendatario
El arrendatario debe notificar fehacientemente al arrendador la cesión o el subarriendo en el plazo de un mes. La notificación debe poder acreditarse, por lo que conviene usar burofax o un medio equivalente.
Contrapartida para el arrendador
El arrendador tiene derecho a elevar la renta. En caso de subarriendo parcial, puede incrementarla un diez por ciento. Si el subarriendo o la cesión son totales, el incremento puede llegar al veinte por ciento. El artículo precisa también que la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria no se considera cesión, aunque puede dar lugar al aumento previsto.
Riesgos si se incumple
El artículo 35 prevé la resolución de pleno derecho cuando la cesión o el subarriendo se hacen incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32. Un traspaso sin notificar, o hecho en condiciones que la ley no ampara, puede costar el local.
Pasos recomendados
- Revisar el contrato por si altera el régimen legal.
- Redactar el contrato de traspaso con anexos de licencias, inventario y deudas.
- Notificar la cesión al arrendador en el plazo.
- Comprobar al cesionario y la actividad que continuará.
- Subrogar contratos de suministros y trabajadores con cuidado.
Un traspaso mal estructurado acarrea problemas laborales y fiscales que el cedente y el cesionario suelen pagar después.
Un matiz sobre el derecho del arrendador
El incremento de renta es una facultad del arrendador, no una obligación del arrendatario que opere de forma automática. Si el arrendador no lo reclama, la renta no varía. Conviene que el contrato de traspaso prevea quién asume ese posible incremento, para evitar discusiones entre cedente y cesionario cuando llegue la reclamación.
Si su empresa o actividad está en Málaga, puede consultar el asesoramiento jurídico en Málaga. Este asunto se incluye en el servicio de arrendamientos y derecho inmobiliario.
Carlos Babot Horcajadas
Abogado colegiado en Málaga, nº 10.971. Socio de Babot Aranguren Abogados. Más sobre el autor.