Marbella es un mercado internacional donde conviven alquileres vacacionales, estancias de varios meses y contratos de temporada con residentes de otros países. La calificación jurídica de cada alquiler no es un detalle: decide qué norma se aplica, qué fianza se exige y qué trámites debe cumplir el propietario.
La frontera de los dos meses
El Decreto 31/2024, de 29 de enero, que modifica la normativa andaluza de viviendas con fines turísticos, excluye de ese régimen las viviendas arrendadas por más de dos meses continuados a un mismo arrendatario. Cuando el contrato supera ese plazo con la misma persona, deja de aplicarse la normativa turística y entra en juego la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La consecuencia es que un propietario que alquila durante tres o cuatro meses al mismo inquilino ya no está en el régimen de vivienda turística, y debe actuar conforme al arrendamiento ordinario.
Temporada y uso distinto
El artículo 3 de la LAU considera arrendamiento de uso distinto el que recae sobre una edificación cuyo destino primordial no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, y menciona expresamente los arrendamientos de temporada. Para que el contrato encaje, la causa de la temporalidad debe ser real, por ejemplo una estancia laboral o un periodo de estudios.
Fianza
El artículo 36 prevé una mensualidad de fianza en arrendamientos de vivienda y dos en los de uso distinto. No se actualiza durante los cinco primeros años, o siete si el arrendador es persona jurídica. Si pasado un mes desde la entrega de llaves no se devuelve, devenga el interés legal.
Comprobaciones para el propietario
- Qué plazo real durará la estancia y si habrá prórrogas con el mismo inquilino.
- Qué causa justifica la temporalidad y cómo se acredita.
- Si los estatutos de la comunidad limitan alguna modalidad de alquiler.
- Qué fianza corresponde según la calificación.
- Cómo se documentan el estado del inmueble y el inventario.
El riesgo de elegir mal
Un contrato de temporada con una causa ficticia puede recalificarse como arrendamiento de vivienda, con otras reglas de duración. Un alquiler de corta duración repetido con distintos inquilinos, por el contrario, entra en el régimen turístico.
Recomendación
Defina el modelo antes de publicar el anuncio, no después. Una revisión previa de la duración, la causa y la documentación permite adaptar el contrato a la realidad de cada estancia y evitar discusiones posteriores.
Si su empresa o actividad está en Marbella, puede consultar el asesoramiento jurídico en Marbella. Este asunto se incluye en el servicio de derecho turístico y viviendas de uso turístico.
Carlos Babot Horcajadas
Abogado colegiado en Málaga, nº 10.971. Socio de Babot Aranguren Abogados. Más sobre el autor.