Málaga es uno de los grandes mercados de alquiler vacacional de Andalucía, y las comunidades de propietarios del centro y de los barrios costeros viven a diario el conflicto entre propietarios que alquilan a turistas y vecinos que quieren tranquilidad. La Ley de Propiedad Horizontal ofrece una regla clara desde su reforma.
El acuerdo de tres quintos
El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su redacción vigente tras la Ley Orgánica 1/2025, permite que la comunidad adopte un acuerdo expreso para aprobar, limitar, condicionar o prohibir el ejercicio de la actividad de alquiler turístico. La actividad es la descrita en el artículo 5.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística.
El acuerdo puede adoptarse con o sin modificación del título constitutivo o de los estatutos. Exige el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Cuotas especiales
La misma mayoría permite acordar cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda en la que se ejerce la actividad. Ese incremento no puede superar el veinte por ciento. Es una vía intermedia para las comunidades que no quieren prohibir, pero sí repartir el mayor desgaste de los elementos comunes.
Sin efectos retroactivos
Los acuerdos de limitación, condicionamiento y prohibición no tienen efectos retroactivos. La ley protege situaciones consolidadas, de modo que el propietario que ya desarrollaba legalmente la actividad antes del acuerdo no queda afectado por este de la misma manera. El alcance concreto debe analizarse en cada caso.
Consejos para propietarios
- Consulte los estatutos y las actas antes de comprar o alquilar.
- Si va a invertir, pida certificado de la comunidad sobre acuerdos vigentes.
- Si la comunidad convoca junta sobre la materia, valore asistir o delegar el voto.
- Impugne a tiempo el acuerdo que considere contrario a la ley.
Consejos para comunidades
- Redacte el acuerdo con precisión sobre qué se limita y desde cuándo.
- Compruebe las mayorías antes de proclamar el resultado.
- Levante acta clara y notifique a los ausentes.
Una redacción deficiente es la causa más frecuente de que estos acuerdos terminen anulados.
En una ciudad como Málaga, donde coexisten edificios con mucha actividad turística y bloques residenciales tradicionales, cada comunidad debe valorar su propia situación antes de proponer un acuerdo.
Si su empresa o actividad está en Málaga, puede consultar el asesoramiento jurídico en Málaga. Este asunto se incluye en el servicio de derecho turístico y viviendas de uso turístico.
Carlos Babot Horcajadas
Abogado colegiado en Málaga, nº 10.971. Socio de Babot Aranguren Abogados. Más sobre el autor.