Marbella mantiene una intensa actividad de promoción residencial y turística. Para promotores, constructores y compradores, conocer las garantías que fija la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación es una forma de prever responsabilidades y de planificar los seguros y la documentación desde el inicio de la obra.
Qué cubre el artículo 17
El artículo 17 establece que las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responden frente a los propietarios y terceros adquirentes de los daños materiales causados en el edificio dentro de determinados plazos, contados desde la recepción de la obra.
Durante diez años responden por los vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Durante tres años responden por los vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
Plazo para reclamar
El artículo 18 fija en dos años el plazo de prescripción de las acciones, contados desde que se produzcan los daños. El daño debe aparecer dentro del plazo de garantía, y la reclamación debe presentarse en los dos años siguientes a su aparición.
Por qué importa al promotor
La recepción de la obra marca el inicio de los plazos. Una recepción mal documentada o una discusión sobre su fecha puede alterar el cómputo de las garantías. Conviene formalizar el acta de recepción con claridad y conservar la documentación técnica.
El promotor debe revisar también su cadena contractual con constructor, técnicos y subcontratistas, para repartir responsabilidades y asegurar riesgos.
Por qué importa al comprador
Quien adquiere una vivienda o un local en una promoción reciente debe pedir la documentación de la obra y acreditar las garantías. Si aparece un defecto, hay que documentarlo con fotografías, encargar un informe técnico y notificar por escrito a los intervinientes antes de que se agote el plazo.
Pasos ante un defecto
- Registrar la fecha en que aparece el daño.
- Encargar un informe pericial que identifique causa y responsable.
- Comunicar por escrito a promotor, constructor y técnicos.
- Valorar medidas urgentes si el daño evoluciona.
- Interrumpir la prescripción antes de los dos años.
Una gestión documental cuidadosa, desde la licencia hasta la entrega de llaves, reduce la conflictividad y facilita la defensa de cada parte.
Si su empresa o actividad está en Marbella, puede consultar el asesoramiento jurídico en Marbella. Este asunto se incluye en el servicio de arrendamientos y derecho inmobiliario.
Carlos Babot Horcajadas
Abogado colegiado en Málaga, nº 10.971. Socio de Babot Aranguren Abogados. Más sobre el autor.