En Córdoba, el comercio de proximidad se asienta en locales alquilados donde el negocio ha ido formando clientela durante años. Cuando el propietario decide no renovar o cambia el destino del local, el comerciante puede perder lo construido. La Ley de Arrendamientos Urbanos prevé una compensación, aunque exige actuar con cuidado y a tiempo.
Cuándo nace el derecho
El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce una indemnización al arrendatario cuando el contrato se extingue por transcurso del término convencional y en la finca se ha ejercido durante los últimos cinco años una actividad comercial de venta al público. Es imprescindible que el arrendatario haya manifestado, con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo, su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.
Sin esa manifestación previa, el derecho no nace, por mucho que el comerciante lleve décadas en el local.
Cuantía
La ley distingue dos supuestos. Si el comerciante abre en el mismo municipio la misma actividad dentro de los seis meses siguientes, la indemnización cubre los gastos de traslado y los perjuicios por la pérdida de clientela. Si inicia otra actividad o ninguna, y el arrendador o un tercero ejercen en el local la misma actividad o una afín, la indemnización es de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
Otras vías de salida
La indemnización no es la única opción. El artículo 32 permite a quien ejerce una actividad empresarial ceder o subarrendar el contrato sin consentimiento del arrendador, notificándolo fehacientemente en el plazo de un mes. En algunos negocios, traspasar el local puede ser más ventajoso que esperar a una indemnización.
Pasos para preservar el derecho
- Calcular con antelación la fecha de vencimiento del contrato.
- Enviar por burofax, con más de cuatro meses de margen, la voluntad de renovar por cinco años y renta de mercado.
- Conservar facturas, tickets y licencias que acrediten la venta al público.
- Archivar la prueba de cualquier respuesta del propietario.
- Valorar con un abogado si procede negociar la renovación o reclamar.
Límites de la norma
El artículo 34 no ampara actividades profesionales, talleres o almacenes, solo la venta al público, y no opera si el contrato termina por resolución. Cada caso exige leer el contrato y la historia de la ocupación.
Planificar la renovación con un año de antelación suele dar más margen de negociación que cualquier reclamación posterior.
Si su empresa o actividad está en Córdoba, puede consultar el asesoramiento jurídico en Córdoba. Este asunto se incluye en el servicio de arrendamientos y derecho inmobiliario.
Carlos Babot Horcajadas
Abogado colegiado en Málaga, nº 10.971. Socio de Babot Aranguren Abogados. Más sobre el autor.