La rentabilidad del alquiler turístico depende de que la actividad sea legalmente posible en el inmueble elegido. Muchos compradores descubren después de firmar que los estatutos la prohíben o que la comunidad la rechaza. Una revisión previa, con unas pocas comprobaciones, evita errores que no tienen arreglo.
Los estatutos y el título
El primer documento que debe leerse son los estatutos de la comunidad y el título constitutivo. La normativa andaluza excluye del régimen de viviendas con fines turísticos aquellas cuyos títulos o estatutos prohíban expresamente la actividad de alojamiento turístico. En tales casos, la actividad no puede ampararse en la declaración responsable.
Pida también las actas de las últimas juntas. Pueden contener acuerdos recientes o debates sobre la materia que anticipen un cambio de criterio.
La mayoría de la comunidad
El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal exige el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas, para el acuerdo expreso que apruebe, limite, condicione o prohíba la actividad. Los acuerdos no tienen efectos retroactivos.
Esta regla significa que una comunidad puede limitar la actividad en el futuro. Debe valorarse el riesgo, sobre todo si el edificio ya tiene conflictos de convivencia.
La declaración responsable
En Andalucía, el inicio de la actividad se tramita mediante declaración responsable electrónica, con la manifestación de que no existe prohibición en los títulos o estatutos. Debe tener seguridad sobre lo que declara antes de comprar.
Otras comprobaciones
- El destino urbanístico del inmueble y su compatibilidad con la actividad.
- La situación registral, cargas y arrendamientos previos.
- El estado de la comunidad respecto de deudas y derramas.
- El tipo de licencia o título de ocupación del edificio.
- Las condiciones de seguros del inmueble y de la comunidad.
Cuándo incluir cláusulas en las arras
Si la compra depende de poder ejercer la actividad, conviene incorporar en el contrato de arras una condición o una facultad de desistimiento vinculada a las comprobaciones. Así, si aparece un obstáculo, el comprador puede salir con un coste conocido.
Un análisis de rentabilidad realista
Calcule la rentabilidad con prudencia. Incluya posibles cambios de normativa, costes de gestión, impuestos y periodos de baja ocupación. Una buena inversión resiste un escenario conservador.
Antes de firmar, haga revisar la documentación por un abogado. El coste es pequeño frente a la inversión.
Este asunto se incluye en el servicio de derecho turístico y viviendas de uso turístico.
Carlos Babot Horcajadas
Abogado colegiado en Málaga, nº 10.971. Socio de Babot Aranguren Abogados. Más sobre el autor.