El alquiler turístico genera conflictos de convivencia en muchos edificios, y las comunidades de propietarios han buscado fórmulas para ordenar o limitar la actividad. La Ley de Propiedad Horizontal fija las mayorías necesarias, y conocerlas es esencial tanto para el propietario que alquila como para la comunidad que quiere regular.
La regla del artículo 17.12
El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, para el acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad de alquiler turístico, en los términos de la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos. Debe cumplirse una doble condición, de personas y de cuotas. La misma mayoría sirve para fijar cuotas especiales de gastos, o un incremento en la participación en los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad, siempre que no supongan un aumento superior al veinte por ciento.
La norma precisa que estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos. Esto significa que no pueden aplicarse a situaciones consolidadas con anterioridad, y que afectan a la actividad desde su aprobación.
A quién protege cada regla
Para la comunidad, la mayoría de tres quintas permite regular la actividad sin necesidad de unanimidad. Para el propietario que ya alquilaba antes del acuerdo, la ausencia de retroactividad es una protección relevante, aunque conviene analizar su alcance caso por caso.
Cómo adoptar el acuerdo
Una comunidad que quiera regular la actividad debe actuar con rigor:
- Incluir el asunto en el orden del día de la convocatoria.
- Redactar la propuesta de acuerdo con claridad sobre su alcance.
- Contar con el cálculo de mayorías, tanto de propietarios como de cuotas.
- Recoger el resultado en el acta y notificarlo a los ausentes.
- Dejar constancia de que no tiene efectos retroactivos.
Cómo reaccionar como propietario
Si usted alquila y la comunidad promueve un acuerdo, estudie la convocatoria y el cómputo de mayorías. Un acuerdo mal adoptado puede ser impugnado dentro del plazo que fija la Ley de Propiedad Horizontal, y la impugnación debe valorarse con prontitud.
Un consejo para ambos lados
Las soluciones negociadas, con normas de uso, horarios y compensaciones por gastos, suelen resultar más duraderas que los pleitos. Un acuerdo bien pensado reduce conflictos sin destruir el valor de las viviendas, y conviene explorarlo antes de llegar a votación.
Este asunto se incluye en el servicio de derecho turístico y viviendas de uso turístico.
Carlos Babot Horcajadas
Abogado colegiado en Málaga, nº 10.971. Socio de Babot Aranguren Abogados. Más sobre el autor.