El alquiler de temporada se utiliza para estancias de duración limitada por motivos de trabajo, estudios o tratamientos médicos, entre otros. No es un alquiler de vivienda habitual ni un alquiler turístico, y esa posición intermedia genera confusión. Entender su régimen evita conflictos con el inquilino y con la Administración.
Qué es un arrendamiento de temporada
El artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda el que recae sobre una edificación y cuyo destino primordial no sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. La ley cita expresamente los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea de verano o cualquier otra.
Lo que define la temporada es la causa del uso transitorio. Si el inquilino fija allí su residencia habitual y permanente, el contrato podría ser calificado de vivienda, con un régimen más protector.
La fianza
El artículo 36.1 exige fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y a dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Un alquiler de temporada exige, por tanto, dos mensualidades.
Según el artículo 36.4, el saldo de la fianza que deba devolverse al final del contrato devenga el interés legal si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin restituirse.
Cómo redactar el contrato
Un contrato de temporada bien construido debería incluir:
- La causa concreta de la temporalidad, por ejemplo un destino laboral o académico.
- La duración y la fecha exacta de finalización.
- La renta y la forma de pago.
- El inventario y el estado del inmueble.
- La fianza y su forma de devolución.
El riesgo de la mala calificación
Un propietario puede ser tentado de calificar como temporada un alquiler que en realidad es de vivienda habitual, para evitar prórrogas y limitaciones. Los tribunales analizan la realidad del uso y pueden recalificar el contrato. Del mismo modo, un alquiler por días a turistas no es un contrato de temporada, sino una actividad sometida a la normativa turística.
El artículo 5.e de la LAU excluye de su ámbito la cesión temporal de uso de viviendas comercializadas en canales turísticos y con finalidad lucrativa, cuando estén sometidas a un régimen sectorial específico.
Cómo reducir riesgos
Conserve la prueba de la causa temporal, como un contrato de trabajo, una matrícula o un certificado. No renueve de forma reiterada el contrato sin cambiar la causa, porque eso puede sugerir una residencia permanente.
Este asunto se incluye en el servicio de derecho turístico y viviendas de uso turístico.
Carlos Babot Horcajadas
Abogado colegiado en Málaga, nº 10.971. Socio de Babot Aranguren Abogados. Más sobre el autor.