Estepona vive de la construcción, la promoción residencial y los servicios turísticos. En esos sectores los retrasos de obra, de entrega o de ejecución son una fuente constante de conflictos. Una cláusula penal bien redactada permite saber de antemano cuánto cuesta incumplir, y una mal redactada abre un pleito sobre su importe.
Qué es y qué efecto tiene
El artículo 1152 del Código Civil dispone que en las obligaciones con cláusula penal la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Esto significa que, salvo pacto distinto, el acreedor no puede reclamar la pena y además el daño real.
La moderación judicial
El artículo 1154 faculta al juez para modificar equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor. No es una facultad ilimitada, pero conviene tenerla presente. Un contratista que ha terminado el ochenta por ciento de la obra no debería soportar la misma pena que quien no ha empezado.
Cómo redactarla bien
- Identifique con precisión la obligación garantizada, por ejemplo la entrega en una fecha concreta.
- Fije una cuantía razonable en relación con el valor del contrato.
- Aclare si la pena sustituye a la indemnización o se acumula con ella.
- Distinga el retraso del incumplimiento definitivo.
- Prevea cómo se notifica la mora.
Errores frecuentes
Penas desproporcionadas, fechas que dependen de licencias ajenas o redacciones que no distinguen entre causas imputables a una u otra parte generan discusiones. Si el retraso se debe a modificaciones pedidas por el promotor, será difícil exigir la pena al contratista.
Combinar con otras herramientas
La pena puede combinarse con retenciones del precio, avales de buen fin o la facultad de resolver el contrato conforme al artículo 1124. El conjunto debe ser coherente. Una pena severa junto a una garantía excesiva puede ser discutida por abusiva en el caso concreto.
Si ya hay un incumplimiento
Antes de reclamar, reúna el contrato, el cronograma, las comunicaciones y los certificados de obra. Una cuenta clara de los días de retraso y de su causa acelera cualquier negociación.
Un contrato que previene conflictos
En Estepona, quien contrata una obra o la ejecuta se beneficia de unas cláusulas claras desde el principio. Revisar el borrador antes de firmar suele ser más barato que discutir una pena después.
Si su empresa o actividad está en Estepona, puede consultar el asesoramiento jurídico en Estepona. Este asunto se incluye en el servicio de contratos mercantiles.
Carlos Babot Horcajadas
Abogado colegiado en Málaga, nº 10.971. Socio de Babot Aranguren Abogados. Más sobre el autor.