Alquilar una vivienda a turistas en Andalucía no es una simple cuestión de publicar un anuncio. La actividad está sometida a una regulación autonómica específica, que ha sido modificada recientemente. Conocer el procedimiento evita sanciones y bloqueos de la plataforma de comercialización.
La norma aplicable
La regulación de las viviendas con fines turísticos en Andalucía se contiene en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, que fue modificado por el Decreto 31/2024, de 29 de enero, publicado en el BOJA número 24 de 2 de febrero de 2024. La reforma introdujo cambios relevantes en el inicio de la actividad y en el ámbito de aplicación.
Conviene consultar siempre la versión consolidada vigente, porque esta materia ha sido objeto de modificaciones sucesivas, estatales y autonómicas.
Declaración responsable electrónica
El inicio de la actividad se tramita mediante una declaración responsable que se presenta por vía electrónica. En ella, el titular manifiesta que cumple los requisitos exigidos por la normativa y que dispone de la documentación que lo acredita. La declaración permite comenzar la actividad sin esperar una autorización previa, pero la Administración puede comprobar después lo declarado.
La reforma de 2024 añade la manifestación de que no existe prohibición expresa de la actividad en los títulos de propiedad o en los estatutos de la comunidad. Es una declaración con consecuencias, porque su falsedad puede acarrear sanciones.
Qué debe revisar antes de declarar
Antes de presentar la declaración, compruebe:
- Que el inmueble cumple los requisitos de la normativa de viviendas con fines turísticos.
- Que los estatutos de la comunidad no prohíben expresamente el alojamiento turístico.
- Que los títulos de propiedad no contienen limitaciones.
- Que el uso del inmueble es compatible con el planeamiento urbanístico municipal.
- Que dispone de la documentación necesaria para acreditar cada extremo.
Consecuencias de declarar sin comprobar
Una declaración inexacta puede dar lugar a sanciones, al cierre de la actividad y a la retirada de los anuncios en las plataformas. Además, si la comunidad de propietarios reacciona, el titular puede enfrentarse a una acción de cesación. El coste de una comprobación previa es muy inferior al de una revisión posterior.
Recomendación para inversores
Si va a comprar una vivienda para destinarla a alquiler turístico, haga el análisis jurídico antes de firmar las arras. Pida los estatutos, consulte la normativa urbanística municipal y revise si hay acuerdos de la junta sobre esta actividad.
Una inversión de este tipo depende tanto de la ubicación como del marco legal en el que se mueve.
Este asunto se incluye en el servicio de derecho turístico y viviendas de uso turístico.
Carlos Babot Horcajadas
Abogado colegiado en Málaga, nº 10.971. Socio de Babot Aranguren Abogados. Más sobre el autor.