No todo alquiler de corta duración es una vivienda de uso turístico. En Andalucía, la normativa autonómica delimita expresamente su ámbito, y la modificación operada por el Decreto 31/2024 precisó las exclusiones. Saber en qué lado se encuentra el alquiler marca la normativa aplicable y las obligaciones del propietario.
La exclusión del Decreto 31/2024
El Decreto 31/2024, de 29 de enero, modificó el Decreto 28/2016 sobre viviendas con fines turísticos. Entre sus novedades figura la exclusión del régimen turístico de las viviendas arrendadas durante más de dos meses continuados a un mismo arrendatario. Estas viviendas dejan de considerarse de uso turístico a efectos de la norma autonómica.
La misma reforma excluye también las viviendas cuyos títulos de propiedad o cuyos estatutos prohíban expresamente la actividad de alojamiento turístico.
Qué régimen se aplica entonces
Un arrendamiento que no encaja en el régimen turístico se rige por la legislación estatal de arrendamientos. El artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos considera de uso distinto del de vivienda los arrendamientos por temporada, y el artículo 5.e excluye de la LAU la cesión temporal de uso de viviendas comercializadas en canales turísticos y con finalidad lucrativa cuando estén sometidas a un régimen específico.
Esto significa que la calificación importa. Un contrato mal calificado puede generar problemas con el inquilino, con la comunidad o con la Administración.
Cuidado con la calificación
Una calificación correcta exige mirar la realidad del contrato, no solo su título. Si una vivienda se alquila a un mismo arrendatario durante varios meses por motivos de trabajo o estudios, probablemente es un arrendamiento de temporada. Si se alquila por días a turistas, el régimen turístico se aplica con todas sus obligaciones.
Los tribunales atienden al uso efectivo, y un contrato de temporada utilizado como cobertura de una actividad turística puede considerarse un fraude de ley.
Pautas para propietarios
- Defina la finalidad del alquiler y refléjela en el contrato.
- No encadene estancias cortas a un mismo arrendatario para eludir el régimen aplicable.
- Conserve el justificante de la causa de temporalidad, como el contrato de trabajo o la matrícula.
- Revise la normativa de la comunidad y del municipio.
- Consulte cuando la duración esté cerca del límite de dos meses.
Conclusión
El régimen cambia con la duración y la finalidad. Antes de publicar un anuncio o firmar un contrato, califique correctamente la actividad. Es la decisión que condiciona todo lo demás.
Este asunto se incluye en el servicio de derecho turístico y viviendas de uso turístico.
Carlos Babot Horcajadas
Abogado colegiado en Málaga, nº 10.971. Socio de Babot Aranguren Abogados. Más sobre el autor.