Muchos negocios de Granada, desde la hostelería del centro hasta el comercio de barrio, funcionan en locales alquilados. Cuando el propietario decide vender el inmueble, el arrendatario suele temer por la continuidad de su actividad. La Ley de Arrendamientos Urbanos da una respuesta clara en la mayoría de los casos, aunque conviene conocer los matices.
El contrato no se extingue por la venta
El artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el adquirente de la finca arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En términos prácticos, el nuevo propietario respeta el contrato en sus mismos términos: la renta, la duración, las prórrogas pactadas y las demás condiciones.
La excepción afecta al tercero hipotecario protegido por el Registro, y su análisis depende de si el arrendamiento estaba inscrito y de las circunstancias de la compra. Por eso el arrendatario debería saber si su contrato figura inscrito.
Qué debe hacer el arrendatario
- Conservar el contrato original y todos los anexos firmados.
- Pedir al nuevo propietario que se identifique y acredite la compra.
- Seguir pagando la renta a quien corresponda, y conservar justificantes de cada pago.
- Considerar la inscripción registral del arrendamiento si aún no la tiene.
La fianza
La fianza entregada al propietario anterior sigue siendo exigible. El artículo 36 establece que, si pasado un mes desde la entrega de las llaves el arrendador no restituye la fianza, la cantidad devenga el interés legal del dinero. El arrendatario puede reclamar al titular que sea arrendador en ese momento, y conviene que la compraventa haya regulado el traspaso del importe.
Adquisición preferente
El artículo 31 aplica a los arrendamientos de uso distinto lo dispuesto en el artículo 25, que regula el derecho de adquisición preferente del arrendatario. Si el arrendatario tiene ese derecho, el propietario debe comunicarle la venta en las condiciones que la ley prevé.
Si el comprador quiere recuperar el local
La compra no permite por sí sola al nuevo propietario resolver el contrato. Solo puede hacerlo por las causas del artículo 35, como el impago de la renta, o cuando el contrato termine por su vencimiento. Si el contrato termina sin renovación, quizá proceda la indemnización del artículo 34 en los casos que la ley contempla.
Recomendación
Ante una noticia de venta, reúna la documentación y conteste por escrito. Así protege su posición y mantiene abierta la negociación con el nuevo propietario.
Si su empresa o actividad está en Granada, puede consultar el asesoramiento jurídico en Granada. Este asunto se incluye en el servicio de arrendamientos y derecho inmobiliario.
Carlos Babot Horcajadas
Abogado colegiado en Málaga, nº 10.971. Socio de Babot Aranguren Abogados. Más sobre el autor.