Granada tiene una población universitaria muy numerosa y, con ella, un mercado de alquiler orientado al curso académico. Muchos propietarios firman contratos de temporada para evitar las reglas del alquiler de vivienda, pero la calificación del contrato no depende del nombre que se le dé, sino del uso real del inmueble.
Uso de vivienda y uso distinto
El artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda el que recae sobre una edificación cuyo destino primordial no sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. La ley cita expresamente los arrendamientos de temporada, ya sea de verano o cualquier otra, y los de actividades industriales, comerciales, artesanales, profesionales, recreativas, asistenciales, culturales o docentes.
Un alquiler para cursar estudios durante el año académico puede encajar en el concepto de temporada si la vivienda no se destina a residencia permanente. Sin embargo, si el estudiante no tiene otra residencia y vive allí de forma estable, el contrato puede discutirse.
La fianza cambia según el tipo de contrato
El artículo 36 exige una mensualidad de fianza en los arrendamientos de vivienda y dos mensualidades en los de uso distinto. Esa diferencia solo es válida si el contrato está bien calificado. Si un juez considera que se trata de una vivienda, la fianza excedente podría reclamarse y el contrato quedaría sometido a las reglas de duración propias de la vivienda.
La ley establece además que la fianza no se actualiza durante los cinco primeros años, o siete si el arrendador es persona jurídica. Si pasado un mes desde la entrega de llaves no se devuelve, devenga el interés legal del dinero.
Cómo reducir riesgos
- Haga constar en el contrato la causa de la temporada, como el curso académico concreto.
- Verifique que el arrendatario tiene su residencia habitual en otro lugar.
- Evite renovaciones sucesivas que parezcan una residencia permanente.
- Ajuste la fianza y las condiciones al tipo de contrato elegido.
- Documente el estado del inmueble con un inventario fotográfico.
Varios inquilinos y garantías
Si alquila a varios estudiantes con un único contrato, defina si la responsabilidad es solidaria. Pedir avalistas o garantías adicionales es posible, pero deben redactarse con precisión.
Un contrato bien calificado desde el principio evita reclamaciones. Revisar el modelo antes de cada curso es una tarea sencilla que protege al propietario y aclara las expectativas del inquilino.
Si su empresa o actividad está en Granada, puede consultar el asesoramiento jurídico en Granada. Este asunto se incluye en el servicio de arrendamientos y derecho inmobiliario.
Carlos Babot Horcajadas
Abogado colegiado en Málaga, nº 10.971. Socio de Babot Aranguren Abogados. Más sobre el autor.