Mijas combina turismo, golf, residencial extranjero y construcción, y muchos inversores buscan una vivienda para alquilarla a visitantes. La rentabilidad solo existe si la actividad es legalmente posible en ese inmueble. Los errores de comprobación suelen descubrirse después de firmar, cuando ya no tienen arreglo.
Primero, los estatutos
La normativa andaluza excluye del régimen de viviendas con fines turísticos las viviendas cuyos títulos o estatutos prohíban expresamente la actividad de alojamiento turístico. Si la comunidad la prohíbe, la declaración responsable no ampara la actividad. Pida los estatutos, el título constitutivo y las actas de las últimas juntas.
La mayoría del artículo 17.12
El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a la comunidad aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad con el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas. Los acuerdos no tienen efectos retroactivos.
Eso significa que una comunidad puede limitar la actividad hacia el futuro. Compruebe si hay debates recientes o conflictos de convivencia que anticipen un cambio.
La declaración responsable
En Andalucía, la actividad se inicia con una declaración responsable electrónica, que incluye la manifestación de que no existe prohibición en títulos o estatutos. Debe tener certeza sobre lo que declara antes de comprar.
Otras comprobaciones
- Destino urbanístico y compatibilidad con la actividad.
- Cargas, arrendamientos previos y situación registral.
- Deudas o derramas pendientes de la comunidad.
- Licencias y título de ocupación del edificio.
- Seguros del inmueble y de la comunidad.
Cláusulas en las arras
Si la compra depende de poder ejercer la actividad, incorpore al contrato de arras una condición o una facultad de desistimiento vinculada a las comprobaciones. Si aparece un obstáculo, podrá salir con un coste conocido.
Rentabilidad prudente
Calcule la rentabilidad con un escenario conservador. Incluya cambios normativos, costes de gestión, impuestos y periodos de baja ocupación. Una inversión sólida resiste ese cálculo.
Recomendación
Haga revisar la documentación por un abogado antes de firmar las arras. Su coste es pequeño frente al importe de la inversión y a las consecuencias de comprar un inmueble donde la actividad no es posible.
Un riesgo habitual
Muchos compradores extranjeros confían en la información del vendedor o de la agencia sin pedir los documentos. Verifique usted mismo los estatutos y las actas, porque la responsabilidad por una compra mal informada recae, en gran medida, en quien compra.
Si su empresa o actividad está en Mijas, puede consultar el asesoramiento jurídico en Mijas. Este asunto se incluye en el servicio de derecho turístico y viviendas de uso turístico.
Carlos Babot Horcajadas
Abogado colegiado en Málaga, nº 10.971. Socio de Babot Aranguren Abogados. Más sobre el autor.