Sevilla concentra un comercio y unos servicios muy repartidos por barrios, desde el casco histórico hasta los polígonos del área metropolitana. Esa actividad se apoya en locales alquilados, y los conflictos más frecuentes giran en torno a dos cuestiones: la fianza y la resolución del contrato por impago o incumplimiento.
La fianza en el arrendamiento para uso distinto de vivienda
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos exige la prestación de una fianza en metálico equivalente a dos mensualidades de renta cuando el arrendamiento es de uso distinto del de vivienda, como ocurre con un local de negocio. En vivienda, en cambio, basta una mensualidad.
La fianza no se actualiza durante los primeros cinco años de vigencia del contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica. Cuando el contrato se prorroga, la fianza se iguala a la renta vigente en ese momento. Si pasado un mes desde la entrega de las llaves el arrendador no restituye la fianza, el saldo devenga el interés legal del dinero.
Las partes pueden pactar garantías adicionales a la fianza. Conviene que el contrato las describa con precisión, porque una garantía mal redactada es difícil de ejecutar.
Causas de resolución
El artículo 35 permite al arrendador resolver de pleno derecho el contrato por varias causas. La falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas es la más habitual. También lo son la falta de pago de la fianza o de su actualización, los daños causados dolosamente en la finca o las obras no consentidas, y las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Otra causa es la cesión o el subarriendo incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32. Para una actividad empresarial o profesional, la ley permite subarrendar o ceder sin consentimiento del arrendador, con la obligación de notificarlo fehacientemente en el plazo de un mes. El incumplimiento de esos requisitos sí puede dar lugar a resolución.
Qué revisar antes de firmar o reclamar
- La cuantía de la fianza y la forma de depositarla.
- La duración pactada y las prórrogas previstas.
- La descripción de la actividad y las obras permitidas.
- El régimen de cesión y subarriendo.
- Las garantías adicionales y su ejecución.
Cómo actuar ante un impago
Antes de resolver conviene reclamar por burofax, documentar la deuda y valorar si compensa negociar un calendario. Una resolución mal fundada puede volverse contra el arrendador.
Revisar el contrato antes de firmarlo es la medida más rentable.
Si su empresa o actividad está en Sevilla, puede consultar el asesoramiento jurídico en Sevilla. Este asunto se incluye en el servicio de arrendamientos y derecho inmobiliario.
Carlos Babot Horcajadas
Abogado colegiado en Málaga, nº 10.971. Socio de Babot Aranguren Abogados. Más sobre el autor.